卖中国的房子去美国 美国楼市抄底指南

卖中国的房子去美国 美国楼市抄底指南
2010年07月17日 国际商报

　　当中国各大城市房价连连攀升时，美国房地产在金融危机冲击下，已经历了3年的低迷期。美国全国总体平均房价已经跌回到7年前的水平。于是，卖中国房子，到美国抄底的故事，每天都在旅美华人社区中上演。更有一拨又一拨的中国“炒房客”来美探市，以期在美国数十年难得一遇的房市低谷中入市抄底。
　　在美国生活的苏女士最近回北京一趟，在国家房地产调控措施出台之前的最后一刻，把她位于东三环边上的小两居给卖了。这个56平方米的房子卖了110万元人民币，她打算换成美元，在美国首都华盛顿附近的小城买一栋15万美元的连栋屋，而这种连栋屋在4年前美国房地产高峰期曾卖到30万美元。
　　苏女士的故事在旅美华人中并不罕见。当中国各大城市房价连连攀升时，美国房地产在金融危机冲击下，已经历了3年的低迷期。美国全国总体平均房价已经跌回到7年前的水平。于是，卖中国房子，到美国抄底的故事，每天都在旅美华人社区中上演。更有一拨又一拨的中国“炒房客”来美探市，以期在美国数十年难得一遇的房市低谷中入市抄底。
　　美国城市房价到底贵不贵？
　　美国媒体笑称，现在但凡在北京二环以内拥有住宅的人，都有投资移民来美的实力。根据美国现行的移民法，只要你在美国特定的工业园区投资特定产业50万美元以上，雇佣10人以上，就可以办理投资移民。这是目前除杰出人才、与美国人结婚以及政治庇护之外，获得美国绿卡最快的途径，它已成为中国富豪移民美国的捷径。中国的房地产高潮，正在创造这样一批富豪。
　　如果说5年前，有点积蓄的旅美华人还回国买房的话，现在的情况已经倒挂。美国房价最贵的地区是旧金山、纽约、洛杉矶和华盛顿等大都会，不过与北京、上海、深圳等中国大都会相比，即便不比较两边的收入高低，中国城市的房价也与美国的有一拼了。
　　以下是美国房地产经纪人协会统计的2009年底美国15个主要大都会地区二手独立屋的中位价格(MedianPrice)，从中可以看出2009年与2007年相比，多数城市的房屋价格有明显回落(见右表).
　　应该指出的是，这里中位价格指的是所有售出二手独立屋的中间价格。具体到每个城市，因为区位不同、面积大小、学区好坏、新旧程度，每栋房子的价格大有不同。以首都华盛顿而言，要想买一套学区很好，周边环境好，实际使用面积在150平方米左右，房龄在40年以内的二手独立屋，大约需要60万~70万美元，也就是比中位价格贵一倍以上。其他城市大体如此。
　　在纽约曼哈顿和旧金山市中心这样寸土寸金的地方另当别论，曼哈顿一个两居室的小公寓卖70万到80万美元很正常。旧金山市中心的3居室连栋屋卖300万到400万美元，也毫不奇怪。在旧金山以南80公里的硅谷附近，因为高科技白领多，是有钱人的聚集之地，平均房价居全美之首。
　　美国房地产市场一大特点是，房屋的区位非常重要，好区与差区的房价能相差10倍以上，而北京北城与南城房价一般也就是一倍的差价。以首都华盛顿为例，东北区、东南区是治安不良、学区较差的市区，尽管通地铁，交通方便，但一套实用面积70平方米左右的二手两居室公寓，竟然只卖5万美元左右，而同样的公寓在距离20公里外的好区，要卖40万美元。
　　美国四口之家年均中等收入大约在5万美元左右，大都会地区高一些，比如华盛顿附近弗吉尼亚州费尔法斯县的家庭年均中等收入是8万美元左右。也就是说，中产阶级家庭不吃不喝，5年左右能在较好的区域买到一套比较像样的住房。
　　现在入市抄底时机对不对？
　　美国房地产市场经过3年的回调震荡，现在仍处于低位，正是购买自住房和投资房地产的好时机，但专家警告：需谨慎入市。
　　美国房地产协会唯一的亚裔常务理事童忠益博士在接受笔者专访时指出，美国的住房价格在飚涨数年后于2006年4月登上顶峰，然后持续下挫，到2009年5月跌至谷底，目前大部分地区已止跌，正从谷底非常缓慢地、挣扎式地企稳回升。
　　据标准普尔Case-Shiler住房价格指数显示，全美住房价格3年多累计下跌33%，相当于倒退7年，回到了2003年5月的房价水平。其中，2009年1月份比上年同月下跌19%。这是自上世纪30年代大萧条以来最大的跌幅，并成为直接引爆美国次贷危机和全球金融海啸的导火线。
　　童忠益说，2009年5月房价骤然见底主要得力于美国政府救市措施的强力推动，随着这些措施在2010年的逐步退市，加上失业率居高难下，美国房地产市场面临新的考验，回升有可能难以持续，甚至存在二次下跌(double-dip)的可能。
　　他认为，美国政府对房市最有效的两大干预措施，一个是8千美元的首次买房退税；另一个是美联储大量购买房利美和房地美抵押贷款支持债券。
　　首次买房退税政策诱使许多对买房犹疑不决的租房者迅速入市买房，首次购房贷款者比例估计比上年提高了至少16个百分点，房价因此提高5%以上。这项措施使美国房屋销售量一扫前两年的颓势，增势迅猛。2010年4月份二手房交易量创几年来最高。
　　美联储购买“两房”债券则使按揭贷款30年固定利率至少降低了0.5~1个百分点，让人们有了更强的住房购买力。
　　曾在美国房利美基金会担任住房经济与金融政策主任10年的童忠益强调，救市政策虽然使美国房地产市场提前见底，但房价稳步回升的市场基础依然脆弱，对今年的市场只能谨慎乐观。
　　首次买房退税8千美元和现有房主换房可得6千5百美元退税的政策，2010年4月30日到期。5月份美国住房销售已出现回调。