消息称上海提交两套房产税方案
　　本报讯（记者刘放）“房地产市场未来的走势主要看传说中的上海房产税。”复旦大学金融与资本市场研究中心主任谢百三教授昨天在南京举行的“中国经济与房地产趋势”论坛上称。
　　他透露，上海最近已经给中央上报了关于房产税的两套方案，A方案比较温和，B方案比较严厉。A方案是“老人老办法”，即在新的房产税没出台前买的房子都不征税，不管三套还是四套，而房产税出台后买的第一套不征、第二套人均70平方米以下不征，第二套人均70平方米以上及第三套以上的征。他认为，“这个方案的好处是，方方面面的利益没有触及，新买的也起码有两套不征税，对房地产的冲击会小一点。但缺点也在于没有触及既得利益者。”
　　B方案则是新房和老房都征税，第一套和第二套人均70平方米以下不征，但人均70平方米以上及第三套以上的，不管是新房还是老房都要征。谢百三认为，“这套方案比较严厉，如果实施这套方案，一定有炒房人不顾一切卖房子。”
　　银行房贷压力测试显示风险可控 有业内人士称测试结果过于乐观
　　房贷压力测试结果显示，目前房地产贷款风险基本可控，多数银行在房价下跌三成的假设情景下，银行信贷质量恶化程度并未超过警戒水平。但也有观点认为压力测试未考虑房地产对宏观经济的联动影响，测试结论偏于乐观。
　　一直以来，在监管机构主导下的银行压力测试给人的感觉颇为神秘。记者得到的一份房贷压力测试的内部报告显示，压力测试是在三种假设情景下对商业银行个人住房贷款、开发贷款、土地储备贷款以及房地产上下游贷款质量的迁徙情况进行检测。具体分为，轻度压力环境，即利率上浮27个基点，房价下跌10%；中度压力环境，即利率上升54个基点，房价下跌20%；重度压力环境，利率跳升108个基点，房价下跌三成。
　　银行压力测试采用“专家判断”法，基本步骤为设定压力情景——分析借款人现金流，财务成本变动时，第一还款来源影响程度——分析抵押物变现收入覆盖贷款本息情况——综合评估判断借款人足额偿还贷款本息能力——判断对五级分类结果变动。
　　消息人士透露，对个人住房贷款的测试，商业银行需要根据住房重估价格、借款人及其家庭收入支出情况等参数值，由分行按照当地的房市变动、借款人行为特征等具体因素进行测算。“要考虑在三种不同压力情景下，上升的贷款利率对借款人贷款月均还款额的影响，重新计算存量借款人的偿债能力，由银行根据经验值确定安全警戒线。”
　　房价跌三成以上 不良贷款率将跳升
　　测试结果
　　记者从多家银行风控部门了解到，在轻度和中度的测试环境下，房价和利率的变动对银行房地产贷款的质量影响不大，而如果房价跌幅达到三成，同时利率上升108个基点，“这将为银行的资产质量带来一定的麻烦”。　　
　　上海银监局最新披露的数据显示，沪主要中外资银行以2010年3月31日信贷数据为基准，对房地产相关贷款进行了压力测试。总体来看，压力情景下对银行业经营整体影响较小，即使房价下跌30%，银行贷款不良率也仅从1.04%升至1.41%。此外，在轻度、中度和重度压力情景下，个人住房贷款不良率将从0.36%的基准水平，分别升至0.58%、0.74%和1.58%。
　　某家股份制银行高层对记者表示，虽然在轻度和中度压力环境下，银行风险质量得到了很好的控制，但是压力测试结果显示，在房价下调30%、基准利率上浮108个基点的重度环境下，商业银行的房地产贷款不良率会出现较大幅度跃升。
　　不过，有专家指出，目前我们所采用的压力测试方法仅考虑房地产价格下降对房地产企业及个人违约率的影响，而实际由于房地产与宏观经济的高度相关性，房地产价格的波动几乎会对所有经济部门造成影响，但由于目前暂时缺乏对该部分影响的量化手段，故暂未考虑房地产价格下降对非房地产类经济部门造成的负面影响。这种情况可能会在一定程度上使压力测试的结论偏于乐观。
　　（中国证券报）
　　单个项目排查尚不足以判定系统性风险
　　记者观察
　　近期，在监管部门的要求下，商业银行开始紧锣密鼓地进行压力测试和风险排查，尽管各方面表示，房价下跌30％不足惧，地方政府融资平台也整体风险可控。不过值得注意的是，目前银行对地方政府融资平台和涉房贷款的风险排查和压力测试是分别进行的。而事实上，由于两者都与房地产纠结不清，一旦房地产市场出现较大幅度的下跌，各个板块相互联动带来的系统性风险，就绝不是目前简单的单个项目排查可以评估出来的。
　　根据央行公布的数据，一季度，主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社房地产人民币贷款新增8457亿元，季末余额比上年末高6.2个百分点。由此可以推算，截至1季度末，房地产贷款高达14.486万亿元，在45.37万亿元的本外币各项贷款余额中，占比高达31.9％左右。房价如果出现较大幅度的下跌，这部分贷款将直接受到影响。
　　此外，至2009年末，金融机构的地方政府融资平台贷款余额为7.38万亿元，由于前两年上马的一些项目还需提供后续贷款，这个数目还在继续增长。由于目前不少地方政府的财政收入过半以上来自“土地财政”，地方政府融资平台的还款能力也与房地产市场紧密相关，如果房价下跌，这部分贷款风险也将凸现。
　　如果再加上房地产上下游企业的一些贷款项目，目前银行无疑已经被房地产捆绑住。
　　考虑到房地产市场在中国经济中的龙头作用，以及房价下跌可能在各行各业中带来的联动效果，采取隔离的方法来测试房价下跌的风险是远远不够的。
　　事实上，目前银行自身已经严格控制房地产和地方政府融资平台的新增贷款项目。
　　另外，目前不少银行向市场发售信托贷款类的理财产品，有些产品投向房地产市场，因此，投资者在购买理财产品时要谨防被房地产贷款套住。（记者方利平）

分析称房产税是楼市调控底牌 何时出台充满博弈

　　房产税底牌

　　部分业内人士认为，税收政策才是此轮房地产调控的“底牌”。然而，这张“底牌”在何时以何种方式揭开，充满悬念与博弈

　　文/《财经国家周刊》记者 王玉光

　　不经意之间，上海是否向非经营性物业扩征房产税，成为了本轮房地产调控中最受关注的话题。对于物业税改革道路上的相关利益各方来说，博弈的气氛似乎在一夜之间骤然紧张。

　　5月25日，有接近上海市政府决策层的人士向《财经国家周刊》记者透露，上海房产税方案已于5月21日上报国务院。根据该方案，上海市房产税的征收将对存量房和增量房进行区别对待。新购住房家庭，若新旧住房的人均总面积超70平方米即触发征税点，需按年支付相当于房产市价8‰的房产税。

　　该知情者透露，除房产税外，上海的房地产调控细则草案中提出了更为严格的条款，包括：在上海本地缴社保不超过三年的，不予贷款；对第三次买房者不予贷款。“注意不是第三套，是第三次。”他提醒说。

　　这位人士说，上述方案是上海方面房地产调控细则原定的三套方案中，调控力度“最轻”的一套。“也许将于6月中旬开始执行。”

　　沪版房产税之前，曾宣称已将征收“特别房产消费税”方案上报国务院的重庆市，在最近出台的调控细则中“高高举起、轻轻落下”，对“特别房产消费税”只字未提。也正是如此，上海方面的一举一动自然引发外界高度关注。

　　至5月31日《财经国家周刊》记者截稿时，上海市征收房产税的说法并没有获得官方确认的消息传出。但在当日公布的国务院转批发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》中，“今年将深化财税体制改革，逐步推进房产税改革”的明确说法，令房产税渐行渐近。

　　房产税传言“杀伤力”

　　整个5月，A股都在房产税的传闻中上下颠簸。

　　5月12日，有媒体说，为尽快实现对住房保有环节征税，上海拟绕过立法审批流程，以现行“房产税”概念替代物业税。根据现行《房产税暂行条例》，房产税原征税对象是经营性物业，此次上海则提出将征税范围扩展至多套住宅持有者。

　　5月17日，业内盛传，国家发改委正牵头起草一项“更严厉”的房地产调控措施，力度高于不久前刚出台的“国十条”新政。消息暗指，“更严厉措施”很可能就是上海提议的房产税扩征。

　　恐慌之下，当天，A股地产板块大跌，拖累沪指破位暴跌5%。

　　利空消息随即被解构。5月18日，国家发改委产业研究所所长助理黄汉权对媒体表示，“三年之内免谈房产税”。被舆论误读为是官方表态。几乎同时，国家税务总局相关人士也说“地方政府没有权力出台新税种”，“对现有税种征收范围的重新解释，是中央的权力”。这些被视作是对上海房产税动议的否定。受此影响，沪深股市地产板块当日整体上扬。

　　但“房产税征或不征”的消息“对冲”随后愈演愈烈。国家发改委某部门以官方身份出面辟谣说，研究人员（指黄汉权）所发表的意见只是个人观点，不代表官方立场，且该言论“内容严重失实，造成了极为恶劣的影响”。此言一出，又给上海扩征房产税的传闻留下想象空间。

　　5月25日，房产税传闻被博客、微博等“新媒体”推至高潮。

　　先是上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭在5月24日的新浪微博中透露：“上海楼市细则近两日将出台，其中将包括房产税”。随后，该消息被推至新浪微博首页，相关评论迅速铺满杨的微博页面。

　　5月25日11点58分，名叫“新浪财经安安”的网友在微博上发了条有板有眼的“可靠消息”，说“下午上海将宣布收房产税。新购房以百分之零点六收。不出意外，三点左右新华社发布。”

　　接下来的3个小时内，该消息呈几何倍数传播扩散。截至当日14点59分，新浪微博空间对其进行了53次重复发布，转发无数。天涯、搜房网等各类网站、论坛和贴吧，也贴满了该消息。

　　截至5月25日下午3点股市收盘，并没有政府部门正式宣布消息，也没有官员出面辟谣。

　　有证券界人士说，5月25日下午受房产税利空传闻的影响，A股房地产板块盘中指数最大跌幅一度达3.47%，逾百亿资金蒸发。这位证券界人士认为，虽然围绕房产税传闻的地产股多空博弈已让他“审美疲劳”，但仍不得不承认，“传言杀伤力太大了”。

　　“底牌”悬念

　　房产税传闻屡遭爆炒，离不开一个背景：对当前步入执行期的房地产调控政策，越来越多的人担心其最终可能会流于温和、持续效力被过滤、消解。市场预期的瞬息嬗变，集中地体现在纤细而敏感的房产税话题上——多数业内人士认为，税收政策才是此轮房地产调控的“底牌”。

　　然而，这张“底牌”布满悬念。自2003年中央明确物业税作为房地产税制改革方向以来，围绕该税种出台的各种博弈就未曾停止。

　　最表面的博弈，是对“物业税能否有效遏制高房价”的正反辩论。

　　早几年，大多数学者倾向于认为，物业税是调控房价的最有力手段。持此观点者，以中央财经大学税务学院副院长刘桓和财政部财政科学研究所所长贾康为代表。

　　但近年来，更多的学者开始怀疑物业税能否对高房价“一税就灵”。财政部科研所副所长刘尚希就曾对《财经国家周刊》记者反诘：“假如你是炒房者，在强烈预期房价仍将不断上涨的情况下，你会在乎多交一点税吗？税负只要能够被转嫁，就意味着没办法抑房价。”

　　专家意见激烈交锋的背后，是真实的利益博弈。

　　中共中央党校研究室副主任、北京科技大学博士生导师周天勇两年前在接受记者采访时指出，物业税出台最大的阻力来自“既得利益集团”。他不无尖锐地说：如果制定征税政策的人本身就有多套房产，他会不会向自己征税？

　　国家行政学院决策咨询部研究员王小广也认为，如果能够化解来自既得利益集团的博弈力量，物业税的推行将步入坦途。

　　从这个角度看，沪版房产税对存量房和增量房进行区别对待的做法，实际上是遵循了“以赎买换改革”的思路。

　　更深层次的博弈则是体制问题。接受《财经国家周刊》记者采访的一些税务专家指出，上海提议征收房产税的背后，实际上隐匿着中央和地方对税收控制权的博弈。

　　中国人民大学财政金融学院教授、中国税务学会副会长安体富分析说，如果国务院同意地方城市的征税动议，将无疑是自1994年分税制改革以来的一次“破天荒”行为，因为“迄今为止，我国还没有允许地方自行决定开征新税种的先例”。所以中央在此问题上会慎之又慎。

　　与此相印证，《财经国家周刊》记者在近半年的采访中，经常听到税务总局、财政部等部委层面对地方开征房产税、物业税试点“空转实”等传闻的反馈意见，关键词即是“地方没有这个权利”、“这不是一个部门能够决定的”，等等。

　　而地方城市接纳物业税或房产税的动力，主要取决于是否能给地方财政税收带来实惠。深圳地税部门官员就曾对《财经国家周刊》记者表示，物业税到底是地方税种还是收归中央，目前中央层面还没有清晰表态，这直接影响到他们进行物业税空转试点的积极性。

　　江苏省地税部门官员则说，物业税空转在当地已试点了6年，颇感“劳民伤财”，增加了当地行政开支不说，也没有给地方经济任何贡献。海南省财政厅一位官员的担忧是，土地增值税原来属于地方税种，是地方财政税收的重要一块，若开征物业税或房产税，会不会被并入后者，被中央拿走？

　　另一方面，在此轮被称为“史上最严厉”的房地产调控政策出台以后，地方城市骤感房地产经济下滑、土地财政萎缩所带来的财政压力。因而，扩充税源、推行房产持有环节税，成为一种“补位”性的企盼。

　　在这样的背景下，传闻中向中央申请征收房产税、特别房产消费税的上海和重庆，已被视为一些地方城市的代表，将博弈的触角伸向了房地产税制改革的深处。