美国1/3退休人员只能卖房养老 楼市十年难言乐观
2010年09月14日 经济参考报

　　上月24日,全美房地产经纪人协会发布报告,美国7月二手房的销售跌幅,按年率计为383万套,跌幅创纪录高达27 .2%,大大地超出了经济学家预期的一倍,使美国房屋市场愁云惨淡,雪上加霜但实际上出现这一数据并不奇怪,因为美国7千万“婴儿潮”正步入退休行列,在这部分人中间,约占1/3的人没有任何退休储蓄,在未来的退休岁月里,他们惟一能做的就是将独立洋房兑现,以维持现有的生活水准(或勉强度日)。而根据人口普查局统计的数字,全美至少有1120万套房屋处于资不抵债的状态;另据美国商务部今年7月27日公布的数据,全美第二季度房屋空置率创纪录高达1900万套,约占全美房屋的14.5%。这部分空置房与“婴儿潮”套现的房产,再加上“负资产”的房屋一齐涌入房市,哪怕从现在起不再建造一套房子,也需要至少十年才能彻底地消化掉。

　　众所周知,在市场经济中,物价由供求关系而定。远在不能借贷消费的年月,人们必须存够了钱才有购物的能力。如今人人都可以从银行借贷,大家手中就都有了“明天的钱”,这时,人们的购买力就已经和他们的实际收入脱离了,商品价格被“明天的钱”而推高,市场的供求关系立刻被扭曲。用尚不存在的、明天的钱去购买房子时,那种不实的“求”便无限增大,房价自然急剧上升。

　　而房子的租金呢,只要稍加留意便知,这些年来并没有随着房价的上升比例而上涨,只是随着收入的比例而增加。因为租房必须付现金,是不能用借贷支付的。

　　这里想说明的要点是,当一个人、或少数人“用明天的钱圆今天的梦”还似乎可行,因为他们还尚能用明天的钱,买下今天价格的房子;但是,当多数人都使用了明天的钱,那么今天的房价也就不再是今天的房价,而变成了明天的房价。等于用“明天的钱”,买下了明天的房价(甚至是后天的房价,加上利息因素)。万一明天的钱没有了(如泡沫破灭影响到实体经济,失业率上升),房市就将下跌。

　　美国从70年代初开始,也就是在废除了布雷登森林体系之后,令美金和黄金脱钩,使信贷消费模式成为了可能。也就是“用明天的钱圆今天的梦”开始流行,致使当年处于青壮年的“婴儿潮”,成为了美国购房市场的主力军,由此而推高了房价。然而到了70年代末,由于通胀太甚,泡沫明显,政府只能通过升息(最高时到达18%)来限制借贷。很显然,使用“明天的钱”成本太高了,于是泡沫应声破灭。

　　市场就如同狗一般,虽然有时会离开主人四处溜达,但总会回到主人身边。按照供求关系的经济法则,美国人承受房价的真正能力,是房价与收入之比不超过2。因此,全美平均房价有可能跌回至1998年,甚至1996年的水平。看来,“婴儿潮”想靠着房产的兑现,而过上退休后优哉游哉的好日子,成了一枕黄粱了。

  

看来美国要鼓励多生育了，国民人口翻番以后，房价会继续上升的。

投资
人弃我取，人取我予。逆向思维，谨慎跟风。